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杭州上半年楼市起底:地产“双限”影响几何?

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【字体: 2019-07-12作者:王映雪 访问量:19

诺亚研究工作坊 导语

而从各面积段商品住宅销量看面积90平米以下的商品住宅销售套数占比持续下降面积段90-120平米及120-140平米的商品住宅销量持续上升这也意味着杭州商品住宅销售客群的改变有刚需客户群体为主转变为以改善型为主

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2018年杭州常住人口980.6万人当年增量33.8万人如果继续保持这样的增长速度2019年杭州常住人口将超过千万达到国务院提出的超大城市的标准考虑到今年4月份杭州加码了新的人才政策允许在杭工作并缴纳社保的全日制大学专科及以上人才直接落户去除了年龄和社保缴纳年限的限制相信杭州距离完成超大城市的目标已经不远

杭州上半年楼市起底:地产“双限”影响几何?

除了提醒大家关注加码的政策之外杭州正走在以科技创新驱动发展的道路上人才引进也将为杭州的城市竞争力提升添砖加瓦杭州房地产市场长期将继续向好

杭州楼市供不应求改善需求爆发

杭州上半年楼市起底:地产“双限”影响几何?

6月29日杭州限房价限精装土地新政落地楼市调控再度升级在当天多宗土地挂牌的须知中详细地列出地块所建商品房的未来的平均毛坯售价限制最高毛坯售价以及精装修价格限制这在杭州土拍的历史上从未出现过此举会给当地的楼市带来什么样的影响

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杭州土拍新政的出台很大程度上是为了抑制土地市场的过热今年上半年杭州土地供应面积占去年全年的77%土地成交面积也达到61%供求均位居高位而与其他城市相比杭州上半年住宅土地出让金额1194.54亿元居全国土地出让金额榜单首位大幅领先第二名武汉318.65亿元成交楼面价也高达14709元/平方米仅次于深圳厦门北京和广州

提前锁定价格未来潜力仍在

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从住宅土地出让的区域分布看杭州住宅土地出让主要集中在萧山余杭和临安这也意味着这些区域将继续占未来住宅销量的大头主城区土地成交有限除江干区以外其他区土地供应明显不足

事实上这也不是杭州第一次修改土拍规定2016-2017年杭州土地市场火热在2017年3月杭州就规定土拍溢价率超过50%需现房销售超过70%锁定限价竞报自持比例虽然2018年下半年土地市场有所降温但是全年土地出让金额高居全国榜首而今年以来杭州土地市场再度升温因而继4月份将主城区住宅用地溢价率上限由50%调至30%之后6月底双限新政出台

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杭州上半年楼市起底:地产“双限”影响几何?

经济方面作为华东地区的明星城市杭州2018年GDP总量1.35万亿位居全国城市榜单第10位2014年杭州正式提出发展信息经济推动智慧应用战略重点由原本的工业兴市转为信息经济一号工程之后几年杭州信息经济以高于20%的增速高速发展对杭州GDP增长的贡献率超过50%2017年杭州以新产业新业态和新模式为主要特征的三新经济实现增加值4251亿元占杭州GDP的33.9%2018年10月杭州首次提出打造全国数字经济第一城的规划目标在深度融入长三角一体化发展战略的同时也继续保持自身的互联网特色而科技的赋能也将使得杭州的未来更具潜力

杭州上半年楼市起底:地产“双限”影响几何?

在经济转型的同时杭州人口保持高速增长的态势自2015年以来杭州每年的增量人口呈现上升趋势主要是因为背后以阿里巴巴为代表的互联网+经济带来的人口聚集趋势此外杭州陆续出台的人才政策也起到了一定的刺激作用2015年的人才新政27条2016年的人才若干意见22条等等这些政策都帮助杭州在全国各大城市的人才大战中保持人才吸引力

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对于杭州市场来说最新的限房价限精装地块的拍卖预示了未来一至两年内板块房价能够帮助购房者更好的预判未来趋势也在一定程度上抑制了投资需求有望稳定杭州楼市而推动杭州地产长期发展的动力还是要看当地的经济与人口

从各区成交量看杭州主城区供求量较少新建商品住宅基本集中在萧山区余杭区富阳区和临安区2018年余杭区销量居首今年上半年临安区销量领先临安区的优势在于目前杭州的限购政策只有临安区不限购并且有杭临轻轨年底即将开通的利好故而被投资者看好此外主城区外围的余杭区和萧山区住房性价比较高因而也是杭州商品住宅成交的主力

虽然当年9月杭州重启限购但住宅市场的热度早已上升过去两年杭州的住宅市场表现活跃期间经历了2018年3月摇号购房政策的出台商品住宅成交面积有所回落但是杭州楼市依然火爆商品住宅市场长期供不应求的态势并未改变截至今年上半年杭州商品住宅的出清周期仅为4个月左右市场库存比较健康

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杭州为何启动双限

杭州土地市场因何走热其原因还要归结于住宅市场的传导虽然一直有上有天堂下有苏杭的美誉但杭州楼市的大放异彩还要追溯到2016年的G20峰会杭州向全球展示了城市魅力这座充满创新与活力的新一线城市其良好的基础设施优美的生态环境都获得了更多的瞩目相比一线城市地位逐渐提升的杭州的平均房价相对较低因而非常具有市场潜力

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